يُعد نظام تملك غير السعوديين للعقار أحد أبرز الإصلاحات التشريعية في القطاع العقاري السعودي خلال السنوات الأخيرة. دخل النظام حيز التنفيذ في يناير 2026، وشهد خطوة تنفيذية مهمة في يونيو 2026 بموافقة مجلس الوزراء على اللائحة التنفيذية ووثيقة النطاق الجغرافي، مما سمح للهيئة العامة للعقار (REGA) ببدء استقبال طلبات التملك فعلياً عبر المنصة الرقمية.
يهدف النظام إلى جذب الاستثمارات الأجنبية المباشرة، تنويع مصادر الدخل، ودعم رؤية 2030 من خلال فتح السوق العقارية (سكني، تجاري، صناعي، سياحي) أمام غير السعوديين ضمن ضوابط جغرافية وتنظيمية واضحة، مع الحفاظ على المصلحة الوطنية.
dzhUU“LARGE”
الخلفية والتطور التشريعي
- النظام السابق (الصادر عام 2000) كان محدوداً جداً، يسمح للمقيمين بتملك عقار سكني واحد في حالات استثنائية وبموافقات معقدة.
- النظام الجديد (مرسوم ملكي 1447هـ) ينتقل من نموذج “الغرض المحدود + الموافقات الاستثنائية” إلى نموذج “النطاقات الجغرافية المحددة + الضوابط الواضحة”.
- أُقرت اللائحة التنفيذية ونشرت في جريدة أم القرى في يوليو 2026، وتضمنت تفاصيل إجرائية ومالية مهمة لم تكن واضحة عند صدور النظام في يناير.
الفئات المؤهلة للتملك (أربع فئات رئيسية)
- المقيمون داخل المملكة (ذوو الصفة الطبيعية الحاصلون على إقامة نظامية):
يحق لهم تملك عقار سكني واحد فقط لغرض السكن الشخصي داخل النطاقات المعتمدة. - المستثمرون عبر برنامج الإقامة المميزة (Premium Residency):
يمكنهم تملك عقار سكني بقيمة لا تقل عن 4 ملايين ريال (خالٍ من الرهون والالتزامات).
يمنح ذلك الإقامة الدائمة للمستثمر وعائلته، مع مزايا إضافية تشمل حقوق الانتفاع (الانتفاع حتى 99 سنة) في مكة المكرمة والمدينة المنورة. - الشركات والكيانات الأجنبية:
يحق لها تملك العقارات اللازمة لأنشطتها التشغيلية، إنشاء المقرات الرئيسية والفروع، وتوفير السكن للموظفين، وفق ضوابط محددة. - الكيانات غير الربحية والجهات الدبلوماسية:
تخضع لضوابط خاصة وغالباً ما تكون مرتبطة بأغراض محددة.
النطاق الجغرافي والقيود الخاصة
يُسمح بالتملك داخل نطاقات جغرافية محددة تشمل المدن الرئيسية مثل:
- الرياض
- جدة
- الدمام والخبر
- مناطق في مكة المكرمة والمدينة المنورة (وفق خرائط تفصيلية في وثيقة النطاق الجغرافي)
ملاحظة مهمة بخصوص مكة والمدينة:
يُقتصر التملك الكامل (الملكية العينية) على المسلمين. أما لغير المسلمين، فيُتاح حق الانتفاع (Usufruct) لمدة تصل إلى 99 سنة، خاصة من خلال برنامج الإقامة المميزة.
Nzxb9“LARGE”
الإجراءات والمنصة الرقمية
جميع الإجراءات إلكترونية بالكامل عبر منصة “عقارات السعودية” (Saudi Properties) التابعة للهيئة العامة للعقار:
- للمقيمين: التقديم مباشرة عبر المنصة أو منصة أبشر باستخدام رقم الإقامة.
- لغير المقيمين: يبدأ الإجراء من خلال السفارات والممثليات السعودية في الخارج للحصول على الهوية الرقمية.
- يتطلب الأمر: هوية رقمية سعودية + حساب بنكي سعودي + رقم اتصال سعودي مرتبط بالهوية.
- ترتبط المنصة مباشرة بنظام التسجيل العيني للعقار (الصكوك).
تشكلت لجنة إشرافية تضم 13 جهة حكومية لمتابعة التنفيذ وتقييم الأثر الاقتصادي.
الرسوم والإعفاءات والعقوبات
- رسم التصرف العقاري: لا يتجاوز 5% من قيمة العقار.
- رسم إضافي 2%: يُفرض في المدن الأربع الرئيسية (الرياض، جدة، مكة، المدينة) حسب اللائحة التنفيذية.
- حالات الإعفاء (10 حالات محددة): التركات والإرث، الأحكام القضائية النهائية، نزع الملكية للمصلحة العامة، الأوقاف، الجهات الحكومية، واسترداد العقار خلال 180 يوماً في بعض الحالات.
- العقوبات: غرامات تصل إلى 5% من قيمة الحق المخالف، وتصل إلى 10 ملايين ريال في حال تقديم بيانات مضللة. قد تصل إلى مصادرة العقار في الحالات الجسيمة.
التأثيرات المتوقعة على السوق العقاري
الإيجابيات:
- جذب رؤوس أموال أجنبية كبيرة (تشير تقارير مثل Knight Frank إلى اهتمام 84% من أصحاب الثروات العالمية، مع إمكانية دخول نحو 6.3 مليار دولار).
- زيادة السيولة والطلب على العقارات في المدن الرئيسية.
- دعم تطوير مشاريع نوعية ورفع جودة المنتجات العقارية.
- تعزيز برنامج الإقامة المميزة وربطه بالاستثمار العقاري.
التحديات:
- محدودية عدد العقارات للمقيمين (عقار واحد فقط).
- الرسوم الإضافية (2% + 5%) قد تؤثر على جاذبية بعض الصفقات.
- الحاجة إلى وعي كامل بالإجراءات الجديدة والنطاقات الجغرافية الدقيقة.
- احتمالية ارتفاع الأسعار في المناطق المشمولة على المدى القريب.
التوصيات العملية
- للمستثمرين الأجانب: التركيز على العقارات ذات العائد الإيجاري المستدام أو المشاريع المرتبطة بالإقامة المميزة.
- للمطورين والوسطاء العقاريين: الاستعداد لتقديم خدمات متخصصة (استشارات قانونية، إدارة أملاك، تسويق موجه للأجانب) والامتثال الكامل لمتطلبات المنصة.
- للجهات التنظيمية: الاستمرار في نشر الخرائط التفصيلية للنطاقات وتوعية السوق.
الخلاصة:
يمثل هذا النظام نقلة نوعية حقيقية نحو سوق عقارية أكثر انفتاحاً وتنافسية، مع الحفاظ على الضوابط التي تحمي الاستقرار والمصلحة الوطنية. مع بدء استقبال الطلبات فعلياً في منتصف 2026، من المتوقع أن نشهد تأثيراً تدريجياً إيجابياً على حجم الاستثمارات والسيولة في القطاع خلال السنوات القادمة.
اترك تعليقا