مع اقتراب نهاية عام 2025، وتحديداً في 6 ديسمبر، يظل نظام تملُّك غير السعوديين للعقار محور اهتمام المستثمرين الأجانب والمقيمين في المملكة العربية السعودية. صدر النظام المحدّث بالمرسوم الملكي رقم (م/14) بتاريخ 19/01/1447هـ (يوليو 2025م)، ونُشر في جريدة أم القرى في 25 يوليو 2025م. أما اللائحة التنفيذية، فقد طرحت الهيئة العامة للعقار مشروعها على منصة “استطلاع” في 28 يوليو 2025م، وانتهى استطلاع الآراء في 28 أغسطس 2025م، مع توقعات بإصدارها النهائي قريباً لتبدأ التطبيقات العملية في يناير 2026م. تهدف اللائحة إلى توضيح الإجراءات التفصيلية لتطبيق النظام، بما في ذلك خطوات اكتساب الحقوق العينية، المتطلبات، الرسوم، والضوابط. في هذا المقال، نستعرض التفاصيل المتاحة حتى الآن بناءً على المشروع والإعلانات الرسمية.
1. الإطار العام للنظام واللائحة التنفيذية
يحتوي النظام على 15 مادة رئيسية تنظم حالات التملُّك، ويحدد اللائحة التنفيذية (وفق المادة 13 من النظام) الإجراءات اللازمة لتنفيذه. من أبرز أهداف اللائحة:
- تحديد إجراءات اكتساب غير السعودي للحقوق العينية (مثل الملكية، الانتفاع، أو الارتفاق) على العقار.
- وضع متطلبات إنفاذ الأحكام على غير السعوديين غير المقيمين.
- إنشاء بوابة إلكترونية مرتبطة بالسجل العقاري، يدخلها المستفيدون عبر منصة النفاذ الوطني (أبشر أو نافذتي).
اللائحة تراعي الخصوصية الدينية والثقافية، مثل منع التملُّك داخل الحرمين الشريفين إلا في حالات استثنائية (مثل مواطني دول الخليج)، وتحظر اكتساب الحقوق عبر طرق غير الميراث في المناطق المحظورة.
2. الفئات المؤهلة للتملُّك وفق اللائحة
تحدد اللائحة الفئات التالية كمؤهلة للتملُّك، مع شروط إضافية:
- الأشخاص ذوو الصفة الطبيعية (الأفراد): غير السعودي المقيم نظامياً يمكنه تملُّك عقار سكني واحد بمساحة لا تتجاوز 3000 متر مربع خارج مكة والمدينة. يُعتبر الزوج والأصول والفروع (الأبناء) التابعون له كوحدة واحدة، ولا يجوز لهم التملُّك الانفرادي إلا إذا أثبتوا استقلاليتهم عبر وثائق معتمدة (مثل شهادات ميلاد أو إعالة).
- الأشخاص ذوو الصفة الاعتبارية (الشركات): المرخصة من الجهات المختصة (مثل وزارة الاستثمار) لمزاولة نشاط اقتصادي، يجوز لها تملُّك العقارات اللازمة لأنشطتها، بما في ذلك سكن الموظفين.
- الكيانات الدولية والممثليات الأجنبية: بشرط المعاملة بالمثل وترخيص من وزارة الخارجية، لتملُّك المقرات الرسمية أو السكن الدبلوماسي.
- الصناديق العقارية والمنشآت المساهمة: يُسمح بتملُّك وحدات في الصناديق المتداولة (REITs) دون قيود، بنسبة الاشتراك في رأس المال.
- حاملو الإقامة المميزة أو التأشيرة العقارية: يحق لهم تملُّك أكثر من عقار، بشرط شراء عقار بقيمة لا تقل عن 800 ألف ريال للحصول على إقامة قابلة للتجديد.
3. الإجراءات التنفيذية خطوة بخطوة
بناءً على مشروع اللائحة، إليك الخطوات الرئيسية للتقدم بطلب التملُّك:
- التحقق من الأهلية: التقدم عبر البوابة الإلكترونية للهيئة العامة للعقار (سوف تُطلق قريباً)، مع تقديم وثائق الهوية (جواز سفر، إقامة سارية إن وجدت)، وإثبات الغرض (سكن أو استثمار).
- اختيار العقار: التأكد من أن العقار خارج النطاقات المحظورة (مكة، المدينة، المناطق الحدودية، جدة، الرياض، الأراضي الزراعية). في المناطق الاقتصادية الخاصة (نيوم، القدية)، يُسمح بتملُّك 100% دون قيود.
- عقد الشراء: إبرام عقد بيع مع البائع، مع الإفصاح الكامل عن البيانات. يُشترط تسجيل العقد في السجل العقاري.
- دفع الرسوم والضرائب:
- ضريبة التصرفات العقارية: 5% من قيمة الصفقة
- رسوم تسجيل نقل الملكية: تختلف حسب نوع العقار وموقعه
- رسوم إضافية لغير السعوديين في بعض الحالات، بالإضافة إلى غرامات للمخالفات.
- التسجيل والموافقة: تقديم الطلب إلكترونياً، ويتم التحقق من خلال السجل العقاري. المدة المتوقعة: 30 يوماً.
- الإنفاذ والمراقبة: للغير المقيمين، يُحدد اللائحة آليات إنفاذ عبر الاتفاقيات الدولية أو التعاون مع الجهات الخارجية.
4. الضوابط والعقوبات
- النطاق الجغرافي: تحدد اللائحة المناطق المسموحة مع استثناءات للمناطق الاقتصادية.
- الحظر: لا تملُّك في المحميات الطبيعية أو الأراضي الخام الحدودية. يُمنع التملُّك عبر الوكالات غير المعتمدة.
- العقوبات: غرامات مالية لتقديم بيانات كاذبة أو مخالفة الشروط، مع إمكانية إلغاء الحقوق العينية.
5. الأثر والتوصيات
تُعدّ اللائحة خطوة نحو تسهيل الاستثمار الأجنبي، مع توقعات بزيادة التدفقات بنسبة 180% في القطاع العقاري. ومع ذلك، و يُنصح بالرجوع إلى موقع الهيئة العامة للعقار (rega.gov.sa) للتحديثات، أو الاتصال عبر قنوات التواصل الرسمية. مع إصدار اللائحة النهائية قريباً، ستُطلق حملات توعية لتسهيل الإجراءات.
(المقال مبني على المشروع المنشور في يوليو 2025م والإعلانات الرسمية حتى ديسمبر 2025م، وقد تطرأ تعديلات طفيفة).
